מאת עו"ד רבקה דניאלי

תמ"א 38 הוא פרויקט שאפתני שהגתה ממשלת ישראל על מנת להתמודד עם רעידת האדמה החזקה שצפויה להתרחש במדינת ישראל. במסגרת הפרויקט יחוזקו בניינים ישנים וישופצו וכל זאת במסגרת עסקת קומבינציה שבה לא ישלמו הדיירים אגורה מכיסם.

רעידת אדמה קרבה , מה הצפי ?

על פי מוסדות מחקר בארץ ובעולם ישנו צפי גדול מאוד לרעידת אדמה בעוצמה חזקה שתתרחש בישראל בשנים הקרובות. קשה להעריך מתי בדיוק תיערך רעידת האדמה אולם ממשלת ישראל החליטה כי יש להיערך לקראתה. כחלק מההיערכות הוקמה בשנת 1999 ועדת היגוי ממשלתית המורכבת מנציגי ממשלה שונים אשר תפקידה לעסוק בכל הנושאים הקשורים להכנות של מדינת ישראל לקראת רעידת אדמה.

רק בשנת 1975 הכניסה מדינת ישראל תקנות המחייבות סטנדרט מסוים שבו חייבים להיבנות מבנים על מנת שיעמדו בפני רעידת אדמה חזקה. כלומר מכאן ניתן להסיק שבמדינת ישראל קיימים מבנים רבים שלא יעמדו בפני רעידת אדמה חזקה ויקרסו כתוצאה מהרעש החזק.

הפיתרון - תמ"א 38

כחלק מההיערכות הגתה ועדת ההיגוי תוכנית הקרויה תמה 38 אשר מטרתה העיקרית היא לדרבן את הדיירים אשר דרים במבנים הישנים לבצע שיפוצים בביתם על מנת לחזק אותם שיעמדו בפני רעידת האדמה החזקה הצפויה להתרחש בישראל. התוכנית תמה 38 כוללת הנחיות תכנוניות לחיזוק מבנים קיימים במטרה לשפר את עמידותם בפני רעידת אדמה.

על מנת שהדיירים יסכימו לשיפוצים שאמורים להיות מעיקים והפריע לאורך חייהם חייבה הועדה את הקבלנים אשר משפצים את הבניין במסגרת תמה 38 להוסיף הטבות במסגרת השיפוץ כמו הוספת מעלית, שיפוץ חדר הזבל, הוספת ממד, שיפוץ הלובי וכיוצא בזה. בתמורה למימוש פרויקט תמה 38 מקבל הקבלן תמריצים אשר מגולמים בהוספת יחידות דיור למבנה הקיים שאותם יוכל הקבלן למכור בתום פרויקט התמה 38 ולהרוויח עליהן כסף.

מימוש פרויקט תמ"א 38 באופן עצמוני

1. מי צריך קבלן - ועד הבית של הבניין העומד בפני השיפוץ יכול לקחת על עצמו את היישום של תמה 38 במקום למסור אותו לידיו של הקבלן. אולם לעומת שיטת הקבלן בה הדיירים לא מוציאים כסף מכיסם, בשיטת המימון העצמי הדיירים נצרכים להשקיע סכומי כסף גדולים אשר יוחזרו להם בסיומו של הפרויקט עם מכירת תוספות הבנייה.

2. יתרונות וחסרונות - החיסרון העיקרי של הפרויקט מצוי בסיכון הפיננסי שלוקחים על עצמם הדיירים וזאת בשל הידע המצומצם, ובשל כך שמעורבים בפרויקט בעלי עניין רבים דבר שעלול להביא לסכסוך בין הדיירים ולאי מימושו של הפרויקט. יתרונה של שיטה זו מצוי בכך ימקסם את הרווחים כתוצאה מהתמריצים הניתנים במסגרת פרויקט תמה 38.

מימוש פרויקט תמ"א 38 על ידי חברה פרטית

אופציה נוספת על אופציית הקבלן, היא העסקה של חברה פרטית אשר תנהל את פרויקט התמ"א 38 בתמורה לזכויות לתוספות בניה. החברה תשלם לקבלן בעבור עבודתו או להעביר את הזכויות לקבלן תוך ניכוי אחוז מסוים מהרווח הצפוי. גם במקרה הזה הדיירים לא מוציאים כסף מכיסם ונהנים בבניין מחוזק ומשופץ הכולל הטבות שלא היו בו לפני כמו מעלית וממד ושיפוץ של אלמנטים קיימים בבניין דוגמת חדר מדרגות וחדר זבל.

אין באמור לעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי או תחליף לכך.

אחת הסיבות העיקריות להצלחה המועטה של יישום פרויקטי תמ"א 38 היא קשיי מימון של היזם. קבלת ליווי פיננסי לפרויקט חיזוק מבנה בפני רעידות אדמה מסתבר כמורכב וזאת לאור העובדה כי החזיוק נעשה בתמורה לזכויות בניה. גגות הבניינים אשר עליהם ימומשו אחוזי הבניה שניתנים בתור תמריץ אינם ניתנים לשיעבוד, דבר המקשה על הבנקים בקבלת בטחונות מספקים במידה ויקלע הפרויקט לקשיים.

יועצי המשכנתא שלנו מתמצאים בליווי יזמים במימון תמ"א 38 מול המערכות הבנקאיות. אנו עובדים בשילוב עם עורכי דין  הבקיאים ברזי הבניה לפי תמ"א ופועלים לאישור הליווי הבנקאי לפרוייקט תוך בחינת כל האפשרויות הכלכליות והמשפטיות העומדות ליזם כך שבעת קבלת היתרים כבר תהיה בידו  האפשרות לקבלת המימון הבנקאי הנדרש לצורך הבנייה.

שילוב הכלים המשפטיים והמימוניים מאפשרים בניה נכונה ובטוחה של עסקת תמ"א 38. אנו דואגים להכליל מראש במסגרת החוזה עם הדיירים סעיפים שיאפשרו ליזם לממן את הפרויקט. יזם שלא ידאג לכך מלכתחילה עלול למצוא עצמו מחויב לפרויקט שאין בידו לממנו.

עם ריבוי הפרוייקטים המבשילים וקרובים לתחילת ביצוע, בבנקים מסתמנת מגמה שתאפשר קבלת המימון במסגרת מספר חלופות מרכזיות, ובניהם: הסכמת כל בעלי הדירות לשעבוד דירותיהם או הצמדת הגג לשטח ציבורי כלשהו. 

הדרך האחת כאמור היא הסכמת כל בעלי הדירות לשיעבוד  דירותים. קושי הראשון ביישום חלופה זו כרוך בקבלת הסכמת הדיירים לשעבוד דירותיהם. קושי נוסף מתעורר כאשר חלק מהדירות בבניין כבר ממושכנות. במקרה כזה נדרשת הסכמת כל בעלי המשכנתאות הקודמות לשעבוד הדירה. גם אם הבנקים המלווים ייאותו לתת את ההסכמה האמורה, הפרוצדורה עלולה להיות מייגעת ולעכב את השגת המימון הנדרש.

דרך שנייה להשגת המימון הינה הצמדת הגג לשטח ציבורי כלשהו. גם כאן עלול להיות קושי בקבלת הסכמת הדיירים. ובכל מקרה,חלופה זו מחייבת את היזם בביצוע תיקון צו הבתים המשותפים פעמיים: בראשית הדרך, לצורך הצמדת הגג ליחידה בבית המשותף; ובסופו של תהליך, לצורך רישום הדירות שנבנו כיחידות נפרדות.

מאת עו"ד תומר יפת

החלטתם להצטרף לתמ"א 38, מצוין. עתה עליכם לבחור יזם אשר יהיה הצד השני של המטבע שלכם, עליכם לבחור מפקח בנייה שיהיה עם היד על הדופק על התקדמות העבודה ועליכם לבחור עורך דין. בחירת אנשי מקצוע מיומנים, אמינים ומנוסים היא הדרך להצלחת הפרויקט ולשביעות רצון.

איך בוחרים את עורך הדין המתאים לעסקת תמ"א 38?

1. סקר שוק – עשו את המאמץ והשקיעו את הזמן בבדיקה של מספר משרדי עורכי דין המתעסקים בנושא תמ"א 38. השוו בין ההצעות שלהם, למדו את הנושא היטיב כדי שבחירתכם תהיה נכונה ומתאימה.

2. ליווי מלא  -  בכל פגישה עם עורך דין המתמחה בתמ"א 38 וודאו כי הוא סיפק ללקוחותיו ליווי מלא במהלך העסקה החל מהשלבים הראשונים שבהליך של הכרות הצדדים וחתימת ההסכם וכלה בנושא הדיווחים לרשויות וכדומה.

3. משא ומתן – וודאו כי עורך הדין שאתם שוקלים לשכור את שירותיו מוכן ומזומן למשא ומתן אמיתי עם היזם בכדי להעניק לכם את התנאים הטובים ביותר. מלבד נושא חיזוק המבנה עומד על שולחן המשא ומתן כל נושא השיפוצים והשדרוג של הבניין מחדר המדרגות, חדרי האשפה, ועד ללובי ולחזית הבניין.

הסכם עם היזם

כמובן כי במסגרת חתימת ההסכם של תמ"א 38 שכרתם עורך דין המופקד על כתיבת החוזה אך רצוי מאוד שתבואו גם אתם מוכנים עם הידע הנכון וההבנה של הסעיפים המהותיים שצריכים להופיע בחוזה שלכם עם היזם או הקבלן. בין השאר רצוי כי ההסכם יכיל:

1. זכויות וחובות – החוזה צריך לכלול בצורה ברורה ומפורטת עד כמה שניתן את כל הזכויות והחובות של הצדדים לחוזה.

2.פירוט העבודות ומועדים – השקיעו זמן ומאמץ בפירוט כל העבודות שהיזם חייב לדאוג לביצוען. קבעו מסגרת זמן לביצוע העבודה וסנקציות למקרה של אי עמידה בלוח הזמנים.

3. מסגרת שעות עבודה – הגדירו מראש בחוזה את שעות העבודה על מנת שלא תיגרם לכם אי נוחות מוגזמת.

4. ערבויות -  כדאי לבקש מהיזם ערבות בנקאית אשר תבטח אתכם לכל מקרה שלא יהיה.