עבור רובנו רכישת דירה היא צעד משמעותי ביותר וקרוב לוודאי גם שמדובר בעסקה הגדולה ביותר שנעשה ביימי חיינו. רכישת דירה היא, כידוע, עניין יקר ומצריכה סכומים גבוהים, כאלה שאינם מצויים בכיסו של אדם ממוצע. בדיוק לעניין זה נוצרה הלוואת המשכנתא.

1. מהי משכנתא?

משכנתא היא הלוואה לרכישת דירה או נכס, הניתנת לתקופה ארוכה של עד 30 שנה. במילים אחרות, משכנתא היא הסכם משפטי מחייב בסכומי  עתק ולעשרות שנים.  הלוואת המשכנתא ניתנת כנגד שיעבוד הנכס הנרכש. זוהי הלוואה בשיעור ריבית נמוכה יחסית, ושיעבודו של הנכס לטובת הבנק מסתיים עם התשלום האחרון לטובת המשכנתא.

2. מה הם סוגי המשכנתא השונים?

ישנם כמה סוגי משכנתא, כגון: הלוואה לדיור, אותה נוטלים כאשר אתם רוכשים דירה או בונים בית. משכנתא לכל מטרה , הלוואה למי שיש כבר דירה ומבקש הלוואה לשיפוצים או כל מטרה אחרת. משכנתא לעסקים, הלוואה לאדם פרטי או לחברה המעוניין לרכוש נכס מסחרי. משכנתא לגיל הזהב , הללואה לבני הגיל השלישי המעוניינים בהלוואה ללא תשלומי משכנתא שוטפים ועוד.

3. מי זכאי לקבל משכנתא?

מדינת ישראל מעניקה, באמצעות משרד השיכון והבינוי, הלוואה מוזלת למגזרים שונים באוכלוסייה.הטבה זו ניתנת באמצעות ריבית מופחתת ותנאים נוחים על הלוואת הזכאות. עם זאת, במקרים רבים ההלוואה הניתנת מכספי משרד השיכון נמוכה מעלות הנכס הנרכש, ולכן נדרשת הלוואה משלימה מכספי הבנקים. נדגיש רק כי הלוואת הזכאות כלולה בסך המשכנתא שהבנק מאשר, ואינה ניתנת בנוסף לה.

הבנקים משווקים סוגים רבים של משכנתאות, הנבדלות זו מזו בפרמטרים רבים. בישראל כיום קיימים לפחות 30 סוגים שונים של משכנתאות והסכמי הלוואה המשתנים בהתאם לחוקי השוק כשכל בנק מנסה לקדם את המוצרים הפיננסים שלו, ובפרט את המוצרים הפיננסים הרווחים ביותר עבורו. אל לנו לשכוח שמטרת הבנק במשחק הזה היא רווחיות, רווחיות, רווחיות.

4. איך אני יודע לברור לי משכנתא חכמה?

לאזרח מן השורה אין כמעט אפשרות להבין איזו משכתא מתאימה לו והוא בדרך כלל מבין רק מושג אחד וזה גובה הריבית. מרבית נוטלי המשכנתא לא מבינים שגובה הריבית הינו תג מחיר  של המוצר הפיננסי הנבחר אבל לא מסגיר את המוצר הבנקאי המורכב העומד מאחוריו. האם מבקש המשכנתא אמור להתמצא בהסכמי ההלוואה השונים? ואולי כדאי להתייץ עם נציג הבנק שיראה לנו את הדרך? 

פערי המידע הקיימים בין הגוף הגדול נותן המשכנתא, המצוייד בטובי עורכי הדין במשק, לאזרח מן השורה, שאינו מתמצא במשכנתאות ובהסכמי ההלוואה עולה בסופו של יום לנוטל המשכנתא עשרות ומאות אלפי שקלים הזורמים לקופות הבנקים. החלטה שגויה של נוטל המשכנתא משמע רווח עצום לבנק. ולמרות זאת, מרבית נוטלי המשכנתא מסתמכים על הבנק ונציגיו שייעצו להם ויראו להם את דרך המלך בבואם ליטול על עצמם את המחוייבות הפיננסית הגדולה ביותר בחייהם.

5. מה ההבדל בין נציג הבנק ליועץ משכנתא?

משום מה, ואולי בעידוד קל מהבנקים, בתחום צריכת האשראי הוטמעה נורמה בה רב נוטלי המשכנתא ללא היסוס מיותר ממנים את נציג הבנק כיועצם האישי האמור לבנות עבורם את טיב ותמהיל האשראי אותו הם מבקשים. נוטלי המשכנתא שוכחים לרגע כי אותו נציג  בנק עובד במוסד הפיננסי המדובר,  מקבל שכר וקידום מאותו המוסד הפיננסי, ותפקידו, בהגדרה אינהרנטית ובסיסית, בדיוק כמו כל עובד בכל חברה, נאמנות למעסיקו ולמטרותיו העסקיות.

לא סוד הוא כי הבנקים מעוניינים למכור הלוואות בדיוק כפי שאתם מעוניינים ליטול הלוואות, רק שבניגוד לאינטרס שלכם האינטרס של הבנק הוא יעדי רווח. ישנם מוצרים פיננסים עליהם הבנק מרוויח פחות, וכאלה עליו הוא מרוויח יותר. אז על אילו מוצרים פיננסים לדעתכם ימליץ לכם נציג הבנק?

6. מי צריך יועץ משכנתא ?

כל מי שמבין שאינטרס הרווחיות של הבנקים בבואם לתת משכנתא לא יכול לאפשר לנציגי הבנק אובייקטיביות אמיתית כלפכם. ובמילים אחרות, כל מי שלא מוכן לבדוק את הרכב שהוא מתעתד לרכוש במוסך של מוכר הרכב.

למשל: זוג צעיר שקונה את הדירה הראשונה שלו אינו דומה למשפחה שקונה בית. אם זוג צעיר יקח את המשכנתא הנפוצה, שנציגי הבנק ישמחו לקדם, הוא לא יסלק כלום אחרי תשע שנים, זמן הממוצע בישראל למגורים בבית ראשון. אגב, אם תבדקו אצל הורים ומכרים שלכם, תגלו שאכן המשכנתא של רובם דורכת במקום מזה שנים רבות ולא זו בלבד שאינה קטנה, אלא אף גדלה ומשמינה. לקוחות שלנו מסלקים לפחות שליש של המשכנתא שלהם בזמן הזה.

7. האם יועץ המשכנתא מייצג אותי משפטית בהסכם ההלוואה מול הבנק?

כשאדם חותם על משכנתא למעשה הוא חותם על הסכם משפטי מחייב בסכומי  עתק ולעשרות שנים. מאותו רגע נוטל המשכנתא מחוייב למלוא תוכן הסכם ההלוואה. הסכם זה נבנה ע"י צד אחד בלבד, המוסד הפיננסי, הגדול מנוטל המשכנתא בעשרות מונים, כשלצידו טובי עורכי הדין במשק. במטרה אחת, להגן על  האינטרסים של הבנק. אנו מתמחים בבחינת ובחירת הסכמי הלוואה, וכל לקוחותינו חותמים על הסכם ההלוואה בבנק אך ורק בליווי ובנוכחות עו"ד המתמחה בהסכמי הלוואה בנקאיים.

8. אז אולי בכל זאת כדאי שעם מומחים יתעסקו מומחים?

העבודה שלנו היא למצוא לכם את המסלולים הנכונים בבנקים הנכונים, אפילו בסניפים הנכונים. התקשרות איתנו מתחילה בפגישה ראשונית עם יועץ משכנתא שלנו, שבמהלכה נבחן יחד את כל האופציות העומדות לך בבנקים השונים. יועצי המשכנתא שלנו מתמצאים במוצרים הפיננסים של כל הבנקים בכל רגע נתון, ויגייסו עבורכם משכנתא ארוכת טווח, שתאפשר לכם להיערך מראש לתנודות במשק, במשפחה וביכולת ההחזר שלכם בעתיד. תכנון משכנתא ארוך טווח, והערכה של שינויים אפשריים בעתיד, יאפשר לכם ניהול נכון של כלכלת המשפחה וימנע טעויות יקרות ולרב גם בלתי הפיכות. יועצינו מבינים את מורכבות המשכנתא ויודעים איך לחסוך לך מאות אלפי שקלים.

9. כמה עולה השרות שלנו?

איננו מתוגמלים ע"י שום מוסד בנקאי הנמצא בניגוד אינטרסים עם נוטלי המשכנתא ועל כן אין לנו עדיפות לבנק זה כזה או אחר. אנו פועלים לייצוג האינטרסים של לקוחותנו בלבד ולמקסום תנאיהם מול המוסדות הפיננסים. אנו מלווים את לקוחותינו החל מהגשת בקשת האשראי בבנק ועד קבלת הכספים בפועל, כולל שמאות מקרקעין וליווי עורך דין צמוד ומתוגמלים על בסיס הצלחה ותוצאות בלבד.